Wer Immobilien als passives Einkommen denkt, denkt meist an die eigene vermietete Wohnung – mit Mietzinsdebatten, Sanierungsstau und einer Hypothek im Hintergrund. Kotierte Schweizer Immobilienfonds bieten denselben Cashflow-Charakter, aber ohne Hauswartstress. Sie zahlen jährlich aus, sind an der SIX handelbar und stecken voller Schweizer Wohn- und Geschäftsliegenschaften. Für 2026 lohnt ein nüchterner Blick auf das Segment.
Was steckt drin – und was macht sie aus
Ein Schweizer Immobilienfonds nach KAG ist ein vom Gesetz streng regulierter Behälter für direkt gehaltene Liegenschaften. Bekannte Namen sind UBS «Sima», Swisscanto IFCA, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus oder Schroder ImmoPLUS. Die Fonds halten typischerweise 100 bis 300 Objekte, vorwiegend Wohn-, gemischt genutzte oder Geschäftsliegenschaften in den Wirtschaftsräumen Zürich, Genf, Basel und Lausanne. Die Auszahlungen kommen aus den Netto-Mieteinnahmen abzüglich Verwaltung, Unterhalt, Hypothekarzinsen und Reserven.
Die laufende Rendite (Ausschüttung in Prozent vom Kurs) liegt 2026 bei den meisten Fonds zwischen 2.0 und 3.5 Prozent. Das klingt wenig, ist aber steuerfrei für den direkten Grundbesitz-Anteil, wenn der Fonds direkt hält – ein wichtiger Vorteil gegenüber Aktien oder REITs. Der Bund stellt entsprechende Erträge auf Stufe Fonds bereits steuerlich frei (Liegenschaftsbesteuerung beim Fonds), und der Anleger versteuert sie nicht nochmals als Einkommen. Indirekt haltende Fonds (über Immobilien-Aktiengesellschaften) profitieren von dieser Befreiung nicht.
Agio – der Preis für Schweizer Qualität
Anders als bei einer normalen Aktie ist beim Immobilienfonds der Nettoinventarwert (NAV) die zentrale Kennzahl. Der Börsenkurs liegt meist über dem NAV – das ist das sogenannte Agio. Historisch lag das Agio bei stabilen Schweizer Wohnfonds zwischen 15 und 35 Prozent. Während der Zinswende 2022/23 fiel es kurz unter zehn Prozent, hat sich 2025/26 wieder bei rund 20 bis 25 Prozent eingependelt.
Wer einsteigt, sollte das aktuelle Agio mit dem Drei- und Fünfjahresmittel des jeweiligen Fonds vergleichen. Steigt das Agio über das eigene Komfort-Niveau, lohnt es sich, auf eine Kapitalerhöhung zu warten: Diese werden meist zum NAV plus kleiner Prämie ausgegeben, oft 5 bis 10 Prozent unter dem aktuellen Börsenkurs. Eine Watchlist mit den Bezugsrechtsfristen ist Pflicht – wer zu spät reagiert, verpasst die einzige Gelegenheit, näher am Substanzwert einzusteigen.
Steuern und Verrechnungssteuer
Bei den direkt haltenden Immobilienfonds gilt: Die Ausschüttung des Liegenschaftsertrags ist beim Anleger einkommenssteuerfrei. Die Verrechnungssteuer wird auf diesen Teil gar nicht erhoben. Allfällige Zins- oder Kapitalerträge des Fonds sind jedoch steuerpflichtig, und auf diesen Anteil zieht die ESTV die üblichen 35 Prozent Verrechnungssteuer ab. Der Fonds weist im Jahresbericht aus, welcher Anteil der Ausschüttung in welche Kategorie fällt. Wer korrekt deklariert, holt den Verrechnungssteueranteil regulär zurück.
Auch für die Vermögenssteuer wird der Steuerwert separat ausgewiesen. Ein Detail: Beim Verkauf ist der Kursgewinn für Privatanleger steuerfrei, solange keine Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler droht – was bei normalen Buy-and-Hold-Anlegern realistischerweise nicht passiert.
Risiken nicht vergessen
Drei Risiken bleiben. Erstens: Zinsanstieg. Bei steigenden Hypothekarzinsen sinken NAV und Ausschüttung. 2022/23 verloren breit gestreute Immo-Fonds-Indizes zweistellig. Zweitens: Konzentrationsrisiko. Wer nur einen Fonds hält, hängt am Liegenschaftsportfolio und am Management eines einzigen Anbieters. Drittens: Liquidität. Während der Pandemie und der Zinswende dehnten sich die Spreads aus, kleine Fonds wurden zeitweise zu unattraktiven Kursen gehandelt.
Eine pragmatische Streuung: drei bis fünf Fonds mit unterschiedlichem Profil (Wohnen Zürich, Wohnen Romandie, gemischt, kommerziell), regelmässige Wiederanlage der Ausschüttungen und Bezugsrechte konsequent ziehen, wenn sie attraktiv bewertet sind. Für breite Streuung gibt es zusätzlich den SXI Real Estate Funds Broad als ETF, der über zwei Dutzend kotierte Fonds abbildet.
Fazit
Schweizer Immobilienfonds sind das langweilige Cashflow-Werkzeug par excellence – steuerfreundlich, an der SIX liquide, von der FINMA streng beaufsichtigt. Sie liefern keine spektakulären Renditen, glätten aber das Cashflow-Portfolio um eine Komponente, die nicht mit Aktien korreliert. Wer als Bond-Ergänzung ohne Bond-Risiko denkt, kommt an dem Segment kaum vorbei. Mehr zu komplementären Schweizer Cashflow-Bausteinen findet sich im Artikel «Schweizer Pfandbriefe: AAA-Zins ohne Aktienrisiko». Ein realistischer Einstieg: ein Sparplan über drei Fonds, Bezugsrechte mitnehmen, Agio im Blick behalten.