Wer in der Schweiz ein Renditeobjekt kaufen möchte, scheitert oft schon am Eigenkapital: 25 Prozent Anzahlung auf eine Anlageliegenschaft, Hartgeldquote, Tragbarkeit, Hypothek, Verwaltung. Plattformen wie Crowdhouse, Foxstone oder Immoyou versprechen genau diese Hürden abzubauen – Schweizer Mehrfamilienhäuser im Miteigentum, Mindestbetrag ab 25’000 Franken, Verwaltung inbegriffen. Das Modell ist 2026 reifer als noch vor drei Jahren, aber auch nüchterner: Die Renditeerwartungen sind realistischer geworden, die Risiken klarer kommuniziert. Ein Blick lohnt sich für Anleger, die ein Direktimmobilien-Erlebnis ohne den ganzen Hypothekarapparat suchen.
Wie Schweizer Crowdinvesting wirklich funktioniert
Die Begriffe werden gerne vermischt. Beim Miteigentum – wie es Crowdhouse anbietet – wird ein Mehrfamilienhaus rechtlich auf mehrere Investoren aufgeteilt. Jeder Anleger ist ins Grundbuch eingetragen, hält einen prozentualen Anteil und bekommt anteilige Mieteinnahmen sowie Wertsteigerungen. Die Hypothek läuft kollektiv auf das Objekt, jeder Investor zeichnet anteilig mit. Das ist näher an einer klassischen Renditeliegenschaft als an einem Fonds.
Crowdlending auf einer Immobilie – etwa bei einigen Foxstone-Produkten – funktioniert anders: Der Anleger gibt einen Kredit, der mit dem Objekt besichert ist, und bekommt Zinsen. Keine Eigentümerstellung, kein Mietausfall-Risiko in voller Höhe, aber auch kein Upside bei Wertsteigerung. Fondsanteile – wie Immoyou sie teilweise strukturiert – sind nochmals etwas anderes: ein professionell verwalteter Anteil an einem Portfolio, näher am börsenkotierten Immobilienfonds, aber illiquider.
Die Mindestbeträge variieren stark. Crowdhouse beginnt bei rund 25’000 Franken pro Objekt, Foxstone für Lending-Produkte teils ab 1’000 Franken, Immoyou je nach Vehikel zwischen 5’000 und 25’000 Franken. Wer streuen will, braucht entsprechend Kapital – und sollte sich nicht auf ein einzelnes Objekt konzentrieren.
Renditen 2026: was realistisch geworden ist
In den Niedrigzinsjahren bis 2022 versprachen die Plattformen Bruttorenditen von sechs bis acht Prozent. Nach dem Zinsanstieg und der nachfolgenden Stabilisierung sind die Erwartungen geerdet: Aktuelle Crowdhouse-Objekte werden mit Bruttomietrenditen zwischen vier und fünfeinhalb Prozent angeboten, nach Abzug von Hypothekarzins, Unterhalt und Plattformgebühren bleiben oft zwei bis dreieinhalb Prozent Cashflow-Rendite pro Jahr. Dazu kommt das Wertsteigerungspotenzial, das in den meisten Regionen der Schweiz historisch positiv war, aber nicht garantiert ist.
Wer rechnet, sollte die Plattformgebühren ernst nehmen: Akquisitionsgebühr beim Kauf, jährliche Verwaltungspauschale, Performance-Beteiligung beim Verkauf. Diese Kosten zehren je nach Anbieter ein Prozent oder mehr der jährlichen Rendite auf. Wer auf Brutto-Renditeangaben schielt und die Nebenkosten unterschätzt, wird enttäuscht.
Was die Plattformen unterscheidet – und worauf zu achten ist
Crowdhouse ist der grösste reine Miteigentumsanbieter, hat aber 2023 und 2024 eine Vertrauenskrise mit Restrukturierungen und Personalwechseln durchgemacht. Wer hier investiert, sollte die jüngste Jahresberichterstattung und den Track Record konkreter Objekte prüfen – nicht nur die Marketing-Broschüre. Foxstone ist kleiner, transparenter und mit einer breiteren Produktpalette aufgestellt: neben Miteigentum auch besicherte Kredite, was eine andere Risikoklasse bedeutet. Immoyou positioniert sich als Premium-Anbieter mit kuratierten Objekten, oft mit niedrigeren Renditen, aber stabilerer Mieterstruktur.
Drei Punkte sollte jeder Interessent klären, bevor er zeichnet: erstens die Exit-Möglichkeiten – Miteigentum ist illiquid, ein Verkauf braucht oft Jahre und Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Zweitens die Hypothekensituation: Wenn die Plattform die Finanzierung erneuert, ändern sich Konditionen, und Investoren müssen mitziehen. Drittens den Verwaltungsvertrag: Wer entscheidet über Sanierungen, Mietzinserhöhungen, Mieterwechsel? Das Mitspracherecht des Einzelnen ist meist begrenzt.
Steuern und Vorsorge: das nicht ganz triviale Drittel
Bei Miteigentum gilt aus Sicht der Steuerbehörde: anteilige Liegenschaftserträge als Einkommen, anteiliger Steuerwert als Vermögen, anteiliger Hypothekarschuldzins als Abzug. Das ist günstiger als der Pauschalansatz eines Immobilienfonds, weil reale Kosten wie Unterhalt geltend gemacht werden können. Die Plattformen liefern in der Regel eine Steuerbescheinigung, die kantonal anerkannt wird.
Säule-3a- und Pensionskassengelder lassen sich für Crowdinvesting nicht direkt einsetzen. Wer Vorsorgegelder in Immobilien lenken will, bleibt auf indirekte Vehikel wie Immobilienfonds in der dritten Säule angewiesen – mit den dort üblichen Renditen und Restriktionen.
Für wen passt das Modell, für wen nicht
Crowdinvesting eignet sich für Anleger, die mit 50’000 bis 200’000 Franken Sachwertquote aufbauen wollen, ohne sich selbst um eine Liegenschaft zu kümmern. Wer den Anlagehorizont von mindestens sieben bis zehn Jahren mitbringt, illiquide Investments verträgt und eine moderne Plattform-Verwaltung schätzt, findet hier ein interessantes Diversifikationsinstrument. Wer dagegen Flexibilität braucht, kurzfristig auf das Kapital zugreifen will oder bereits stark in Schweizer Immobilien investiert ist – etwa über eine selbst bewohnte Liegenschaft –, sollte zurückhaltend sein.
Ein nüchterner Vergleich mit börsenkotierten Schweizer Immobilienfonds lohnt sich vor jeder Entscheidung: Sie sind liquider, breiter diversifiziert und transparent bewertet – auch wenn das Direktbesitz-Gefühl fehlt. Crowdinvesting ist nicht besser oder schlechter, sondern eine andere Klasse mit eigenen Eigenschaften. Wer beide Welten mischt, fährt oft am ruhigsten.