Wer in der Schweiz nach passivem Einkommen sucht, landet irgendwann bei kotierten Immobilienfonds. Sie sind älter als jedes ETF-Sparpläne-Buch, zahlen meist zweimal im Jahr aus und gelten – zu Recht oder nicht – als das «Tagesgeld der reichen Tante». 2026 wird die Story interessant: Die Agios sind im ersten Quartal von 38.1 Prozent auf 29.8 Prozent gefallen. Für Anleger, die bisher abgewunken haben, weil ihnen die Aufpreise zu happig waren, öffnet sich plötzlich ein Fenster. Dieser Artikel zeigt, was dahintersteckt – und worauf man konkret achten muss.
Was Agio überhaupt heisst – und warum es 2026 schrumpft
Ein Schweizer Immobilienfonds besitzt physische Liegenschaften. Sein Net Asset Value (NAV) ist die Summe der bewerteten Gebäude minus Schulden. Der Börsenkurs aber kann darüber liegen – das ist das Agio. Lange Jahre haben Anleger 30 bis 40 Prozent Aufpreis bezahlt, weil die Alternative auf dem Sparkonto null war. Das hat sich verändert. Die SNB hat den Leitzins zwar gesenkt, kotierte CHF-Obligationen werfen aber wieder messbare Renditen ab. Dadurch ist die Nachfrage nach Immobilienfonds als Zinsersatz zurückgegangen, das Agio komprimiert.
Im ersten Quartal 2026 verlor der SWIIT-Index 4.3 Prozent. Klingt unangenehm, ist aber für Neueinsteiger das Gegenteil: Wer jetzt kauft, zahlt weniger Aufpreis pro Franken Substanz. Bei einem Fonds mit einer Ausschüttungsrendite von 2.8 Prozent auf den NAV bedeutet ein Rückgang des Agio von 38 auf 30 Prozent eine effektive Renditeerhöhung auf den Einstiegskurs von rund 0.2 Prozentpunkten – pro Jahr, dauerhaft.
Drei Kennzahlen, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Nicht jeder Fonds ist gleich. Drei Werte zählen:
Mietzinsausfallquote. Sie sagt, wie viel Prozent der theoretischen Mieten leerstehen. Werte unter 4 Prozent gelten als gesund. Über 6 Prozent wird es heikel, vor allem bei Wohnfonds in Randregionen.
Belehnungsquote (Fremdkapital). Schweizer Immobilienfonds dürfen maximal 33 Prozent fremdfinanzieren. Konservative Fonds liegen bei 18 bis 22 Prozent. Wer höher belehnt ist, profitiert in Zinssenkungsphasen, verliert aber bei steigenden Zinsen schneller an Substanz.
Anlagerendite. Sie kombiniert Mieteinnahmen plus Wertänderung der Liegenschaften. Über fünf Jahre sollten gute Fonds 4 bis 6 Prozent jährlich erreichen. Ein einzelnes schwaches Jahr ist normal, ein chronischer Sinkflug ein Warnsignal.
Die meisten dieser Zahlen finden Sie in den Halbjahres- und Geschäftsberichten der Fonds – nicht in den Marketing-Factsheets. Wer ernsthaft investieren will, liest mindestens den letzten Jahresbericht.
Wie sich Immobilienfonds ins Portfolio einfügen
Immobilienfonds sind kein Ersatz für Aktien-ETFs, sondern eine Ergänzung. Sie bringen drei Effekte mit: stabile Ausschüttungen, niedrige Korrelation zu Aktien, und einen indirekten Inflationsschutz über steigende Mieten. Verglichen mit Dividenden-ETFs – die wir im letzten Artikel zu passivem Einkommen bereits behandelt haben – schwanken sie weniger im Kurs, aber stärker im Agio.
Eine pragmatische Allokation für ein Schweizer Haushaltsportfolio: 40 bis 60 Prozent globale Aktien-ETFs, 10 bis 20 Prozent CHF-Obligationen, 5 bis 15 Prozent Schweizer Immobilienfonds, Rest Cash und 3a. Wer schon eine eigene Liegenschaft besitzt, sollte die Immo-Quote auf höchstens 5 Prozent reduzieren – sonst ist das Klumpenrisiko zu hoch.
Ein steuerlicher Bonus, der oft vergessen geht: Bei direkt besitzenden Fonds (also nicht bei Anlagestiftungen) sind die Erträge auf direktem Grundbesitz in der Schweiz bereits auf Fondsebene besteuert. Für Privatanleger heisst das: Diese Ausschüttungen sind in der Steuererklärung steuerfrei. Achten Sie auf den Hinweis «direkter Grundbesitz» im Factsheet – das macht die Nachsteuerrendite spürbar besser.
Fazit: Kein Selbstläufer, aber wieder interessant
Schweizer Immobilienfonds waren 2025 zu teuer. 2026 sind sie wieder ein vernünftiges Werkzeug für ruhiges, planbares Zusatzeinkommen – wenn Sie auf Qualität achten, die Allokation begrenzen und nicht das ganze Quartalsergebnis verfolgen wie einen Krimi. Wer jetzt einsteigt, zahlt deutlich weniger Aufpreis als noch vor sechs Monaten, ohne dass sich an den zugrundeliegenden Häusern, Mietern und Cashflows etwas Grundlegendes geändert hat.
Konkreter nächster Schritt: Suchen Sie aus dem SXI Real Estate Funds Broad-Index drei Fonds heraus, vergleichen Sie Mietzinsausfallquote, Belehnung und Ausschüttungsrendite – und sparplanen Sie über zwölf Monate ein, statt einmalig zu kaufen. So glätten Sie das verbleibende Agio-Risiko und bauen sich Schritt für Schritt ein zweites, ruhiges Einkommensstandbein auf.