Wer in der Schweiz an Immobilien als passive Einkommensquelle denkt, landet schnell bei den vertrauten Immobilienfonds wie SIMA, SwissCanto IFCA oder UBS Direct Urban. Diese Klassiker sind gut, aber teuer (oft Agios von 20 Prozent und mehr) und konzentriert auf einen einzigen Heimmarkt. Eine elegante Alternative \u2013 oder Erg\u00e4nzung \u2013 sind internationale REITs. Sie liefern Mieteinnahmen aus Logistik-Hallen in Texas, Pflegeheimen in Tokio und Rechenzentren in Dublin, ohne dass man je ein Notariat von innen sieht.<\/p>\n
REIT steht f\u00fcr Real Estate Investment Trust und bezeichnet b\u00f6rsenkotierte Immobiliengesellschaften, die per Gesetz mindestens 90 Prozent (USA, Japan) bzw. 80 bis 95 Prozent (Europa) ihrer Mietertr\u00e4ge aussch\u00fctten m\u00fcssen. F\u00fcr passives Einkommen ist das ideal: Wer Anteile h\u00e4lt, kassiert ohne weiteres Zutun einen regelm\u00e4ssigen Strom aus Mietzinsen weiter. Anders als beim Direktbesitz fallen weder Sanierungen noch Mieterstreit an, und der Einstieg ist schon mit wenigen hundert Franken m\u00f6glich. Die Liquidit\u00e4t ist b\u00f6rsent\u00e4glich und damit deutlich h\u00f6her als bei kotierten Schweizer Immobilienfonds, die manchmal an einzelnen Tagen kaum gehandelt werden.<\/p>\n
Der einfachste Weg f\u00fchrt \u00fcber breite ETFs. Der iShares Developed Markets Property Yield (Ticker IWDP) b\u00fcndelt rund 350 REITs weltweit und sch\u00fcttet viertelj\u00e4hrlich aus, die laufende Dividendenrendite lag 2026 zwischen 3,5 und 4 Prozent. Etwas spezialisierter ist der SPDR Dow Jones Global Real Estate, vergleichbare Kosten, leicht andere Zusammensetzung. Beide gibt es als USD-Tranche und teilweise gehedgte CHF-Variante \u2013 die ungehedgte Variante ist langfristig die g\u00fcnstigere Wahl, weil Hedging-Kosten die Rendite Jahr f\u00fcr Jahr dr\u00fccken.<\/p>\n
Wer mehr Steuerung m\u00f6chte, kauft L\u00e4nder- oder Segment-ETFs: ein US-REIT-ETF f\u00fcr die grossen Best\u00e4nde (Prologis, Equinix, Welltower), ein Asia-Pacific-Produkt f\u00fcr japanische und Singapurer REITs, dazu eventuell ein europ\u00e4ischer Healthcare- oder Storage-Spezialist. So lassen sich Schwergewichte wie Wohn-REITs gezielt unter- oder \u00fcbergewichten.<\/p>\n
Den dritten Weg gehen Selbstentscheider mit Einzeltiteln. Realty Income (Ticker O) sch\u00fcttet monatlich aus, Equinix verdient an Rechenzentren, der japanische Nippon Prologis REIT an Logistik. Ein Mini-Portfolio aus f\u00fcnf bis zehn Werten ist realistisch, verlangt aber laufende Beobachtung \u2013 Zinsen, Leerstandsquoten und Refinanzierungsrisiken bewegen REITs erheblich st\u00e4rker als breite Aktienindizes.<\/p>\n
Hier liegt der Teufel im Detail. US-REIT-Dividenden unterliegen der US-Quellensteuer von 30 Prozent, davon k\u00f6nnen Schweizer Anleger via Doppelbesteuerungsabkommen 15 Prozent zur\u00fcckholen. Die \u00fcbrigen 15 Prozent gelten nicht als anrechenbare Steuer und m\u00fcssen \u00fcber das Formular DA-1 in der Schweizer Steuererkl\u00e4rung geltend gemacht werden. Wer das ignoriert, verschenkt Jahr f\u00fcr Jahr Rendite. Mehr dazu im Artikel US-Dividenden ohne 30% Verlust<\/a>.<\/p>\n Japan und Singapur kennen eigene Regeln, irische Domizile (oft bei iShares-ETFs) sind f\u00fcr Schweizer Anleger steuerlich vorteilhaft, weil keine zus\u00e4tzliche irische Quellensteuer auf Aussch\u00fcttungen anf\u00e4llt. Wer das Ganze in der S\u00e4ule 3a oder via Freiz\u00fcgigkeit h\u00e4lt, vermeidet Schweizer Einkommenssteuern auf die Dividenden ganz \u2013 ein Argument, REITs gezielt im Vorsorgemantel zu parkieren.<\/p>\n Die Zinswende hat REITs nach den Verwerfungen 2022 bis 2024 wieder interessant gemacht. Mit Leitzinsen, die 2026 in den USA bei 3,5 Prozent und in der Eurozone unter 2 Prozent liegen, sinkt der Refinanzierungsdruck. Gleichzeitig l\u00e4uft die Anpassung der Bewertungen weiter: B\u00fcro-REITs bleiben strukturell unter Druck (Homeoffice, Leerstand), w\u00e4hrend Logistik, Wohnen, Healthcare und Datacenter weiter Wachstum zeigen. Wer breit \u00fcber ETFs investiert, sitzt diese Verschiebungen automatisch aus.<\/p>\n Wichtig: REITs sind keine Anleihen. Sie schwanken wie Aktien, die Dividende ist kein Versprechen. In Crash-Szenarien k\u00f6nnen K\u00fcrzungen oder Aussetzungen kommen, wie 2020 bei Hotel- und Mall-REITs zu sehen war. Wer das Geld in f\u00fcnf Jahren braucht, geh\u00f6rt nicht in dieses Segment.<\/p>\n Internationale REITs sind die wahrscheinlich einfachste M\u00f6glichkeit, ein global gestreutes passives Immo-Einkommen aufzubauen \u2013 mit kleinem Einstiegskapital, hoher Liquidit\u00e4t und planbaren Aussch\u00fcttungen. Ein breiter ETF wie der IWDP, kombiniert mit der korrekten Steuerbehandlung \u00fcber DA-1, ist f\u00fcr die meisten der pragmatischste Einstieg. Wer den Schritt konkret machen will: Beim eigenen Broker pr\u00fcfen, ob der Ziel-ETF kostenlos sparplanf\u00e4hig ist \u2013 manche Neo-Broker bieten ab CHF 25 monatlich kostenlose K\u00e4ufe.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Wer in der Schweiz an Immobilien als passive Einkommensquelle denkt, landet schnell bei den vertrauten Immobilienfonds wie SIMA, SwissCanto IFCA oder UBS Direct Urban. Diese Klassiker sind gut, aber teuer (oft Agios von 20 Prozent und mehr) und konzentriert auf einen einzigen Heimmarkt. Eine elegante Alternative \u2013 oder Erg\u00e4nzung \u2013 sind internationale REITs. Sie liefern … Weiterlesen<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-349","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-allgemein"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/349","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=349"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/349\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":353,"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/349\/revisions\/353"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=349"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=349"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coremind.ch\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=349"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Was 2026 zu beachten ist<\/h2>\n
Fazit und n\u00e4chster Schritt<\/h2>\n