Wer in der Schweiz nach passivem Einkommen sucht, landet irgendwann bei kotierten Immobilienfonds. Sie sind \u00e4lter als jedes ETF-Sparpl\u00e4ne-Buch, zahlen meist zweimal im Jahr aus und gelten \u2013 zu Recht oder nicht \u2013 als das \u00abTagesgeld der reichen Tante\u00bb. 2026 wird die Story interessant: Die Agios sind im ersten Quartal von 38.1 Prozent auf 29.8 Prozent gefallen. F\u00fcr Anleger, die bisher abgewunken haben, weil ihnen die Aufpreise zu happig waren, \u00f6ffnet sich pl\u00f6tzlich ein Fenster. Dieser Artikel zeigt, was dahintersteckt \u2013 und worauf man konkret achten muss.<\/p>\n
Ein Schweizer Immobilienfonds besitzt physische Liegenschaften. Sein Net Asset Value (NAV) ist die Summe der bewerteten Geb\u00e4ude minus Schulden. Der B\u00f6rsenkurs aber kann dar\u00fcber liegen \u2013 das ist das Agio<\/strong>. Lange Jahre haben Anleger 30 bis 40 Prozent Aufpreis bezahlt, weil die Alternative auf dem Sparkonto null war. Das hat sich ver\u00e4ndert. Die SNB hat den Leitzins zwar gesenkt, kotierte CHF-Obligationen werfen aber wieder messbare Renditen ab. Dadurch ist die Nachfrage nach Immobilienfonds als Zinsersatz zur\u00fcckgegangen, das Agio komprimiert.<\/p>\n Im ersten Quartal 2026 verlor der SWIIT-Index 4.3 Prozent. Klingt unangenehm, ist aber f\u00fcr Neueinsteiger das Gegenteil: Wer jetzt kauft, zahlt weniger Aufpreis pro Franken Substanz. Bei einem Fonds mit einer Aussch\u00fcttungsrendite von 2.8 Prozent auf den NAV bedeutet ein R\u00fcckgang des Agio von 38 auf 30 Prozent eine effektive Renditeerh\u00f6hung auf den Einstiegskurs von rund 0.2 Prozentpunkten \u2013 pro Jahr, dauerhaft.<\/p>\n Nicht jeder Fonds ist gleich. Drei Werte z\u00e4hlen:<\/p>\n Mietzinsausfallquote.<\/strong> Sie sagt, wie viel Prozent der theoretischen Mieten leerstehen. Werte unter 4 Prozent gelten als gesund. \u00dcber 6 Prozent wird es heikel, vor allem bei Wohnfonds in Randregionen.<\/p>\n Belehnungsquote (Fremdkapital).<\/strong> Schweizer Immobilienfonds d\u00fcrfen maximal 33 Prozent fremdfinanzieren. Konservative Fonds liegen bei 18 bis 22 Prozent. Wer h\u00f6her belehnt ist, profitiert in Zinssenkungsphasen, verliert aber bei steigenden Zinsen schneller an Substanz.<\/p>\n Anlagerendite.<\/strong> Sie kombiniert Mieteinnahmen plus Wert\u00e4nderung der Liegenschaften. \u00dcber f\u00fcnf Jahre sollten gute Fonds 4 bis 6 Prozent j\u00e4hrlich erreichen. Ein einzelnes schwaches Jahr ist normal, ein chronischer Sinkflug ein Warnsignal.<\/p>\n Die meisten dieser Zahlen finden Sie in den Halbjahres- und Gesch\u00e4ftsberichten der Fonds \u2013 nicht in den Marketing-Factsheets. Wer ernsthaft investieren will, liest mindestens den letzten Jahresbericht.<\/p>\n Immobilienfonds sind kein Ersatz f\u00fcr Aktien-ETFs, sondern eine Erg\u00e4nzung. Sie bringen drei Effekte mit: stabile Aussch\u00fcttungen, niedrige Korrelation zu Aktien, und einen indirekten Inflationsschutz \u00fcber steigende Mieten. Verglichen mit Dividenden-ETFs \u2013 die wir im letzten Artikel zu passivem Einkommen<\/a> bereits behandelt haben \u2013 schwanken sie weniger im Kurs, aber st\u00e4rker im Agio.<\/p>\n Eine pragmatische Allokation f\u00fcr ein Schweizer Haushaltsportfolio: 40 bis 60 Prozent globale Aktien-ETFs, 10 bis 20 Prozent CHF-Obligationen, 5 bis 15 Prozent Schweizer Immobilienfonds, Rest Cash und 3a. Wer schon eine eigene Liegenschaft besitzt, sollte die Immo-Quote auf h\u00f6chstens 5 Prozent reduzieren \u2013 sonst ist das Klumpenrisiko zu hoch.<\/p>\n Ein steuerlicher Bonus, der oft vergessen geht: Bei direkt besitzenden Fonds (also nicht bei Anlagestiftungen) sind die Ertr\u00e4ge auf direktem Grundbesitz in der Schweiz bereits auf Fondsebene besteuert. F\u00fcr Privatanleger heisst das: Diese Aussch\u00fcttungen sind in der Steuererkl\u00e4rung steuerfrei. Achten Sie auf den Hinweis \u00abdirekter Grundbesitz\u00bb im Factsheet \u2013 das macht die Nachsteuerrendite sp\u00fcrbar besser.<\/p>\n Schweizer Immobilienfonds waren 2025 zu teuer. 2026 sind sie wieder ein vern\u00fcnftiges Werkzeug f\u00fcr ruhiges, planbares Zusatzeinkommen \u2013 wenn Sie auf Qualit\u00e4t achten, die Allokation begrenzen und nicht das ganze Quartalsergebnis verfolgen wie einen Krimi. Wer jetzt einsteigt, zahlt deutlich weniger Aufpreis als noch vor sechs Monaten, ohne dass sich an den zugrundeliegenden H\u00e4usern, Mietern und Cashflows etwas Grundlegendes ge\u00e4ndert hat.<\/p>\n Konkreter n\u00e4chster Schritt: Suchen Sie aus dem SXI Real Estate Funds Broad-Index drei Fonds heraus, vergleichen Sie Mietzinsausfallquote, Belehnung und Aussch\u00fcttungsrendite \u2013 und sparplanen Sie \u00fcber zw\u00f6lf Monate ein, statt einmalig zu kaufen. So gl\u00e4tten Sie das verbleibende Agio-Risiko und bauen sich Schritt f\u00fcr Schritt ein zweites, ruhiges Einkommensstandbein auf.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Wer in der Schweiz nach passivem Einkommen sucht, landet irgendwann bei kotierten Immobilienfonds. 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Wie sich Immobilienfonds ins Portfolio einf\u00fcgen<\/h2>\n
Fazit: Kein Selbstl\u00e4ufer, aber wieder interessant<\/h2>\n