Wer in der Schweiz an Immobilien als passive Einkommensquelle denkt, landet schnell bei den vertrauten Immobilienfonds wie SIMA, SwissCanto IFCA oder UBS Direct Urban. Diese Klassiker sind gut, aber teuer (oft Agios von 20 Prozent und mehr) und konzentriert auf einen einzigen Heimmarkt. Eine elegante Alternative – oder Ergänzung – sind internationale REITs. Sie liefern Mieteinnahmen aus Logistik-Hallen in Texas, Pflegeheimen in Tokio und Rechenzentren in Dublin, ohne dass man je ein Notariat von innen sieht.
Warum REITs überhaupt?
REIT steht für Real Estate Investment Trust und bezeichnet börsenkotierte Immobiliengesellschaften, die per Gesetz mindestens 90 Prozent (USA, Japan) bzw. 80 bis 95 Prozent (Europa) ihrer Mieterträge ausschütten müssen. Für passives Einkommen ist das ideal: Wer Anteile hält, kassiert ohne weiteres Zutun einen regelmässigen Strom aus Mietzinsen weiter. Anders als beim Direktbesitz fallen weder Sanierungen noch Mieterstreit an, und der Einstieg ist schon mit wenigen hundert Franken möglich. Die Liquidität ist börsentäglich und damit deutlich höher als bei kotierten Schweizer Immobilienfonds, die manchmal an einzelnen Tagen kaum gehandelt werden.
Drei Ansätze für den Schweizer Investor
Der einfachste Weg führt über breite ETFs. Der iShares Developed Markets Property Yield (Ticker IWDP) bündelt rund 350 REITs weltweit und schüttet vierteljährlich aus, die laufende Dividendenrendite lag 2026 zwischen 3,5 und 4 Prozent. Etwas spezialisierter ist der SPDR Dow Jones Global Real Estate, vergleichbare Kosten, leicht andere Zusammensetzung. Beide gibt es als USD-Tranche und teilweise gehedgte CHF-Variante – die ungehedgte Variante ist langfristig die günstigere Wahl, weil Hedging-Kosten die Rendite Jahr für Jahr drücken.
Wer mehr Steuerung möchte, kauft Länder- oder Segment-ETFs: ein US-REIT-ETF für die grossen Bestände (Prologis, Equinix, Welltower), ein Asia-Pacific-Produkt für japanische und Singapurer REITs, dazu eventuell ein europäischer Healthcare- oder Storage-Spezialist. So lassen sich Schwergewichte wie Wohn-REITs gezielt unter- oder übergewichten.
Den dritten Weg gehen Selbstentscheider mit Einzeltiteln. Realty Income (Ticker O) schüttet monatlich aus, Equinix verdient an Rechenzentren, der japanische Nippon Prologis REIT an Logistik. Ein Mini-Portfolio aus fünf bis zehn Werten ist realistisch, verlangt aber laufende Beobachtung – Zinsen, Leerstandsquoten und Refinanzierungsrisiken bewegen REITs erheblich stärker als breite Aktienindizes.
Steuern: der entscheidende Punkt
Hier liegt der Teufel im Detail. US-REIT-Dividenden unterliegen der US-Quellensteuer von 30 Prozent, davon können Schweizer Anleger via Doppelbesteuerungsabkommen 15 Prozent zurückholen. Die übrigen 15 Prozent gelten nicht als anrechenbare Steuer und müssen über das Formular DA-1 in der Schweizer Steuererklärung geltend gemacht werden. Wer das ignoriert, verschenkt Jahr für Jahr Rendite. Mehr dazu im Artikel US-Dividenden ohne 30% Verlust.
Japan und Singapur kennen eigene Regeln, irische Domizile (oft bei iShares-ETFs) sind für Schweizer Anleger steuerlich vorteilhaft, weil keine zusätzliche irische Quellensteuer auf Ausschüttungen anfällt. Wer das Ganze in der Säule 3a oder via Freizügigkeit hält, vermeidet Schweizer Einkommenssteuern auf die Dividenden ganz – ein Argument, REITs gezielt im Vorsorgemantel zu parkieren.
Was 2026 zu beachten ist
Die Zinswende hat REITs nach den Verwerfungen 2022 bis 2024 wieder interessant gemacht. Mit Leitzinsen, die 2026 in den USA bei 3,5 Prozent und in der Eurozone unter 2 Prozent liegen, sinkt der Refinanzierungsdruck. Gleichzeitig läuft die Anpassung der Bewertungen weiter: Büro-REITs bleiben strukturell unter Druck (Homeoffice, Leerstand), während Logistik, Wohnen, Healthcare und Datacenter weiter Wachstum zeigen. Wer breit über ETFs investiert, sitzt diese Verschiebungen automatisch aus.
Wichtig: REITs sind keine Anleihen. Sie schwanken wie Aktien, die Dividende ist kein Versprechen. In Crash-Szenarien können Kürzungen oder Aussetzungen kommen, wie 2020 bei Hotel- und Mall-REITs zu sehen war. Wer das Geld in fünf Jahren braucht, gehört nicht in dieses Segment.
Fazit und nächster Schritt
Internationale REITs sind die wahrscheinlich einfachste Möglichkeit, ein global gestreutes passives Immo-Einkommen aufzubauen – mit kleinem Einstiegskapital, hoher Liquidität und planbaren Ausschüttungen. Ein breiter ETF wie der IWDP, kombiniert mit der korrekten Steuerbehandlung über DA-1, ist für die meisten der pragmatischste Einstieg. Wer den Schritt konkret machen will: Beim eigenen Broker prüfen, ob der Ziel-ETF kostenlos sparplanfähig ist – manche Neo-Broker bieten ab CHF 25 monatlich kostenlose Käufe.