Es ist die grösste Änderung im Schweizer Wohneigentumssteuerrecht seit Jahrzehnten – und sie betrifft die Vorsorge direkt: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Volk und Stände haben den Systemwechsel im Herbst 2025 angenommen, der Bundesrat hat die Inkraftsetzung im Frühling 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gilt das heutige Recht unverändert. Wer sein Eigenheim in die Pensionierung mitnehmen will, sollte die Zwischenjahre trotzdem schon jetzt für die Planung nutzen.
Was sich 2029 konkret ändert
Selbstbewohntes Wohneigentum – Erstwohnsitz und Zweitwohnungen – muss dann nicht mehr als fiktives Einkommen versteuert werden. Im Gegenzug fallen die Abzüge weitgehend weg: Unterhalts- und Renovationskosten sind für selbstgenutzte Objekte grundsätzlich nicht mehr abziehbar, und der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Er bleibt nur noch anteilig bestehen, soweit steuerbare Vermögenserträge vorhanden sind – etwa aus vermieteten Liegenschaften oder Wertschriften. Wer im Alter keine solchen Erträge mehr ausweist, kann Hypothekarzinsen faktisch nicht mehr abziehen.
Für Ersterwerberinnen und Ersterwerber von selbstbewohntem Wohneigentum gibt es eine befristete Ausnahme: einen zeitlich begrenzten, über maximal zehn Jahre jährlich sinkenden Schuldzinsenabzug. Zusätzlich erhalten die Kantone die Möglichkeit, auf Zweitliegenschaften eine spezielle Objektsteuer zu erheben – ein Punkt, der in den Tourismuskantonen noch für Diskussionen sorgen wird.
Warum das die Vorsorgeplanung verändert
Die heutige Standardstrategie vieler Hauseigentümer lautet: Hypothek möglichst hoch halten, Schuldzinsen abziehen, Eigenmietwert gegenrechnen. Diese Rechnung geht ab 2029 für viele nicht mehr auf. Wer keinen Schuldzinsenabzug mehr geltend machen kann, zahlt die Hypothekarzinsen aus dem versteuerten Einkommen – die Amortisation wird damit rechnerisch attraktiver.
Zu den Gewinnern des Systemwechsels zählen deshalb Haushalte mit weitgehend abbezahlter Liegenschaft und ohne grossen Renovationsbedarf, also typischerweise Rentnerhaushalte. Zu den Verlierern gehören Eigentümer mit hoher Hypothek und anstehenden Sanierungen.
Auch das Vermögensbild verschiebt sich. Wer amortisiert, tauscht liquides Vorsorgekapital gegen gebundenes Immobilienvermögen – das reduziert zwar die Zinslast, aber auch die Flexibilität für Pflegekosten, einen Umbau oder einen späteren Wohnortswechsel. Und der Steuervorteil verschwindet nicht für alle: Wer neben dem Eigenheim eine vermietete Liegenschaft oder ein grösseres Wertschriftendepot hält, kann Schuldzinsen weiterhin anteilig abziehen. Die pauschale Aussage «Hypothek jetzt zurückzahlen» greift deshalb zu kurz.
Wichtig ist aber die Gegenprobe: Wer Vorsorgegeld in die Amortisation steckt, verliert Liquidität. Im Ruhestand sinkt das anrechenbare Einkommen, und die Banken rechnen die Tragbarkeit weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund fünf Prozent. Eine zu hohe Restschuld kann dann zur Aufstockungsfalle werden – eine zu tiefe Liquiditätsreserve aber ebenso.
Indirekte Amortisation neu bewerten
Besonders genau hinsehen sollten alle, die ihre Hypothek indirekt über die Säule 3a amortisieren. Der Steuerabzug für 3a-Einzahlungen bleibt vollumfänglich bestehen – dieser Vorteil ist unberührt. Was wegfällt, ist der zweite Teil des Kalküls: der Abzug der weiterhin hohen Schuldzinsen. Ob die indirekte Amortisation nach 2029 noch die bessere Variante ist, hängt damit stärker als bisher vom individuellen Grenzsteuersatz, vom Zinsniveau und vom Anlageerfolg des 3a-Depots ab.
Wie die indirekte Amortisation heute funktioniert und welche Stolpersteine sie schon jetzt hat, erklärt der Beitrag Indirekte Amortisation via 3a: Was 2026 gilt – eine gute Grundlage, um die eigene Konstruktion vor dem Systemwechsel nochmals durchzurechnen.
Die Zwischenjahre bis Ende 2028 nutzen
Bis Ende 2028 bleibt alles beim Alten: Der Eigenmietwert wird versteuert, Unterhalts- und Energiesparkosten sind abziehbar, der Schuldzinsenabzug gilt uneingeschränkt. Genau darin liegt das Zeitfenster. Wer ohnehin eine grössere Sanierung, einen Heizungsersatz oder eine energetische Modernisierung plant, prüft, ob sich die Ausführung noch in diesem Zeitraum lohnt – dann sind die Kosten letztmals steuerlich wirksam. Umgekehrt gilt: Übereilte Amortisationen ohne Blick auf die Gesamtplanung sind selten klug, zumal die kantonale Umsetzung teilweise noch offen ist.
Der nächste Schritt
Setzen Sie sich mit drei Zahlen an den Tisch: aktuelle Hypothekarschuld, geplanter Renovationsbedarf bis 2028 und die verfügbaren Vorsorgeguthaben aus Pensionskasse und Säule 3a. Rechnen Sie zwei Szenarien durch – Amortisation versus Beibehalten der Hypothek – jeweils mit und ohne Schuldzinsenabzug. Wer das vor 2029 einmal sauber gemacht hat, trifft die Entscheidung in Ruhe statt unter Zeitdruck. Dies ist keine Steuer- oder Anlageberatung, sondern eine Orientierung; die konkrete Umsetzung klären Ihre kantonale Steuerverwaltung und Ihre Hypothekarbank.