Die indirekte Amortisation gehört zu den Klassikern der Schweizer Eigenheimfinanzierung: Statt die Hypothek direkt zu tilgen, fliesst der Amortisationsbetrag in die Säule 3a, das Konto wird der Bank verpfändet, und am Schluss löscht das angesparte Kapital die zweite Hypothek. 2026 lohnt sich der Mechanismus immer noch – aber mit der angenommenen Abschaffung des Eigenmietwerts steht das Modell vor seinem ersten echten Umbruch seit Jahrzehnten.
So funktioniert das Modell
Eine Bank verlangt für die zweite Hypothek (Anteil über zwei Drittel des Belehnungswerts) eine Amortisation innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Bei der direkten Amortisation überweist man jedes Jahr einen Tilgungsbetrag, die Schuld sinkt, die Zinslast auch. Bei der indirekten Amortisation zahlt man stattdessen den jährlichen 3a-Höchstbetrag auf ein Vorsorgekonto, das die Bank als Sicherheit erhält. Die Hypothek bleibt nominell konstant – und damit auch der Steuerabzug für Hypothekarzinsen über die volle Laufzeit.
Für Erwerbstätige mit Pensionskasse liegt der 3a-Höchstbetrag 2026 bei CHF 7’258 (BSV-Verordnung Art. 7 BVV 3). Selbstständige ohne PK dürfen 20 Prozent des Erwerbseinkommens bis maximal CHF 36’288 einzahlen. Beide Beträge sind voll vom steuerbaren Einkommen abziehbar – das ist der erste der zwei klassischen Steuerhebel.
Doppelter Steuervorteil – heute noch
Der zweite Hebel: Solange der Eigenmietwert gilt, sind Hypothekarzinsen abzugsfähig. Wer indirekt amortisiert, behält über die ganze Laufzeit den vollen Zinsabzug, während eine direkte Amortisation diesen jedes Jahr schrumpfen lässt. Bei einer Hypothek von 600’000 Franken zu 2 Prozent Zins, 7’258 Franken jährlicher 3a-Einzahlung und einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent ergibt sich über 15 Jahre eine Ersparnis von rund 20’000 Franken bei den laufenden Kosten plus ein Vorsorgeguthaben von über 120’000 Franken – netto klar günstiger als die direkte Variante.
Mehr noch: Beim späteren Bezug greift der vergleichsweise milde Vorsorgetarif statt der ordentlichen Einkommenssteuer. Wer drei oder mehr 3a-Konten staffelt und sie über mehrere Steuerperioden bezieht, kann die Progressionswirkung weiter glätten – ein bekannter Trick, der in 3a-Apps 2026 im Vergleich ausführlicher beschrieben ist.
Was sich mit dem Eigenmietwert-Aus ändert
Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Die Umsetzung erfolgt frühestens auf den Steuerperioden ab 2028. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt grundsätzlich auch der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Wohneigentum – einer der zwei Pfeiler der indirekten Amortisation bricht damit weg.
Konkret heisst das: Ab 2028 lohnt sich die indirekte Amortisation nicht mehr wegen des Zinsabzugs, sondern nur noch wegen des 3a-Einzahlungs-Abzugs. Der Mechanismus bleibt sinnvoll, weil die 3a-Einzahlung weiter steuerlich attraktiv ist – aber die Renditerechnung wird knapper, vor allem bei niedrigen Hypothekarzinsen.
Wichtig: Bestehende Verpfändungsvereinbarungen laufen weiter, niemand muss reagieren. Wer in den nächsten Jahren eine neue Finanzierung aufsetzt, sollte aber bewusst rechnen, ob direkte Amortisation plus separates 3a-Sparen nicht das einfachere Setup ist.
Stolperfallen im Detail
Verpfändung, nicht Bezug: Das 3a-Konto wird der Bank nur als Sicherheit verpfändet – das Guthaben bleibt im Vorsorgekreislauf, Renditen wachsen steuerfrei.
Anlagestrategie: Ein verpfändetes 3a-Konto kann in Wertschriften investiert sein. Banken verlangen aber oft eine vorsichtige Strategie (max. 40–60 Prozent Aktien), um Schwankungen nicht zur Unterdeckung der Verpfändung werden zu lassen.
Nur eine Bank: Klassisch wird das Konto bei der finanzierenden Bank geführt – die Konditionen sind dort selten die besten. Wer den 3a-Anbieter selbst wählen will (VIAC, finpension, Frankly), muss vertraglich aushandeln, dass ein externes Konto verpfändet werden darf. Nicht alle Hypothekarbanken machen das mit.
Stellenwechsel / Selbstständigkeit: Wechselt der Erwerbsstatus, ändert sich auch der maximale 3a-Beitrag. Wer als Selbstständiger 36’288 Franken einzahlen darf, sollte die Amortisationsstrategie nicht beim PK-Maximum von 7’258 deckeln.
Konkreter nächster Schritt
Hole bei deinem Finanzierungsberater oder direkt im Online-Banking deine aktuelle Hypothekarübersicht hervor und prüfe drei Zahlen: Höhe der zweiten Hypothek, vereinbarte Amortisationspflicht und Laufzeit. Vergleiche dann die Steuerlast mit und ohne 3a-Einzahlung anhand deines aktuellen Grenzsteuersatzes – die meisten Kantonssteuerverwaltungen bieten dafür kostenlose Online-Rechner. Wer das Modell heute schon nutzt, hält es bis zur Klärung der Eigenmietwert-Umsetzung unverändert weiter. Wer jetzt erst einsteigt, plant Szenario 2028 mit ein.